СНИЖЕНИЕ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО ПУТЕМ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Как изменить кадастровую стоимость недвижимости и не переплатить налог на имущество

СНИЖЕНИЕ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО ПУТЕМ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Получая уведомление об уплате налога на имущество, граждане озадачиваются вопросом, как рассчитывается сумма, указанная в квитанции.

Оказывается, налоговый расчет производится государственными служащими, исходя не из рыночной цены собственности гражданина, а цены этой самой собственности по кадастру.

Когда коммерческой фирме, физлицу или муниципальному органу требуется заключить сделку с недвижимостью, потребуется справка, свидетельствующая о той же кадастровой стоимости этой недвижимости.

Важно понимать, как она определяется, как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости или как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога.

Перед тем, как предпринять какие-либо действия с недвижимостью, рекомендуется подробно изучить вопрос, как проходит оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году и как проходит обжалование кадастровой стоимости недвижимости.

Что такое кадастровая оценка недвижимости

Совершенствование политики нашего государства по вопросу имущественного налога, перечисляемого в казну, потребовало пересмотра правил оценки недвижимости. До этого имущественный налог в нашей стране перечислялись в небольших объемах за счет несовершенства расчетных методов.Законом введен термин кадастровой стоимости недвижимости.

Задачей нововведений − приблизить цену недвижимости к их рыночной стоимости. Это позволило увеличить налогооблагаемую базу и, соответственно, увеличить доходность государства по налогам, перечисленных в казну.

Проверить факт присутствия рассматриваемой недвижимости в госкадастре рекомендуется на публичной кадастровой карте.

Достаточно указать адрес, и пользователь увидит на экране компьютера информацию об участке.

По сути кадастровая стоимость – это сумма, в какую той или другой объект оценивается выбранной владельцем недвижимости представителями Росреестра, частной компанией или лицом, уполномоченным на подобные виды работ.

Когда требуется  кадастровая оценка

Государственными органами сформирован госкадастр, включающий в себя все земельные участки на территории РФ, объединенные в систему. Утвержденным по границам участкам присвоен идентификационный номер – кадастровый.

Таким образом, можно утверждать, что кадастровая стоимость – это цена недвижимости, зафиксированной в госкадастре недвижимости.Рассчитанная таким образом стоимость рассматриваемого объекта фиксируется в Едином реестре и одновременно признается основой для расчета налоговых удержаний и платы в качестве аренды.

Кадастровая оценка нужна, чтобы понимать сколько стоит недвижимость, в отношении которой планируется производить какие-либо действия, а никаких объектов для сравнения установить не представляется возможным. Это касается как жилой, так и не жилой недвижимости, а также земельных участков.

Чтобы приобрести или взять в аренду объект недвижимости, требуется знать его стоимость по госкадастру. Переоценка, кстати, происходит перед каждой сделкой по продаже, дарению или аренде.

Требуется установление кадастровой стоимости и для подписания кредитных обязательств, где в виде залога используется объект недвижимости.

Показатель из госкадастра признается начальной ценой за участок земли, выставляемый на торги.

Кто проводит оценку выделенных объектов

До 2020 года в нашей стране планируется создать систему бюджетных учреждений по плановой оценке недвижимости.В ближайшее время заниматься государственной кадастровой оценкой земельных участков уполномочены оценщики, избранные по итогам конкурса, организованного местными властями.

Чтобы установить кадастровую стоимость, обладатель имущества имеет право обратиться в частную оценочную компанию, где собственнику будет предложен полный комплекс услуг: от замеров и расчета до варианта как снизить кадастровую стоимость недвижимости (пошаговая инструкция будет разработана с учетом особенностей объекта недвижимости и потребностей обладателя имущества).

Как проводится кадастровая оценка

Кадастровая оценка проводится с целью установить и зафиксировать, во сколько оценена недвижимость, ведь эта цена в дальнейшем будет использоваться как кадастровая стоимость.

Заявку на проведении государственной кадастровой оценки предоставляют, например, руководители муниципалитетов, они же отравляют запрос в Росреестр на формирование списка объектов для оценки в выбранной области или регионе. После получения утвержденного списка из Росреестра, специалисты приступают к кадастровой оценке.

Законом предусмотрена возможность специалистам по оценке самостоятельно определять метод для расчета. По окончание работы оценщиков, их работу утверждает заказчик (муниципалитет или органы госвласти) и передают итоговые значения в Росреестр для их опубликования.

 При обращении в частную фирму с собственником заключается договор, определяется перечень объектов, входящих в состав владений, например, гараж, сарай, баня и т.п.

Далее проводится анализ рынка недвижимости в ближайшей области, а не просто в том регионе, где объект находится, так как другие, максимально приближенные объекты, являются более точными ориентирами.

Кроме того, оценщики должны учесть дополнительные факторы, влияющие на стоимость объекта, например, открытие крупных предприятий в регионе, крупных объектов социального значения (железнодорожный вокзал, аэропорт, база отдыха) − все это увеличит стоимость объекта.

С использованием специальных методик и применением формул оценщики определяют кадастровую стоимость объекта недвижимости и предоставляют отчет собственнику, а он уже передает бумагу в Росреестр. Сотрудники этого ведомства вносят информацию в ЕГРН.

Самый быстрый и недорогой − массовый метод определения цены объекта. Действует он при условии, что собственник владеет типовым объектом, обсчет не требует индивидуального подхода, исследования подобных объектов проводятся оценщиками часто, поэтому у них имеются вся необходимая справочная информация, в том числе, и как снизить кадастровую стоимость недвижимости, если она является типовой.

Независимая оценка

Ввиду того, что кадастровая стоимость земли принята как основа для начисления налогов и установления ставки арендной платы, завышение этой стоимости приведет к дополнительным тратам, снижающим рентабельность объекта коммерческой недвижимости, строительства или производства.

Поэтому владельцы прибегают к помощи независимых оценщиков, которые занимаются рыночной оценкой недвижимости.Кадастровая оценка отличается от рыночной тем, что дает оценку объекта в составе группы объектов. Рыночная оценка охватывает один объект, что позволяет установить реальную стоимость объекта с учетом многочисленных факторов, влияющих на цену.

Рыночная стоимость – более точный показатель состояния объекта недвижимости, так как он учитывает конкурентоспособность объекта, цены на аналогичные объекты, расположенные поблизости от оценочного объекта. Получение подтверждения рыночной стоимости объекта дает право собственнику на такой вариант, как оспорить кадастровую стоимость.

В идеале обе стоимости совпадают по величине, но не редки случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную (как наиболее приближенную к реальной) в 2 − 3 раза. Естественно, собственник, не желая переплачивать, претендует на признание рыночной цены в качестве основы для расчета имущественного налога.

При несогласии обладателя объекта недвижимости с кадастровой стоимостью, установленной государственными органами, обладатель имеет право обратиться в коммерческую фирму с целью получить справку о рыночной стоимости объекта, чтобы затем подать в суд заявление на уменьшение кадастровой стоимости недвижимости.

Частные компании, получившие аккредитацию на работы по оценке объектов недвижимости, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости обязаны состоять в СРО, кадастровые инженеры – числиться в Едином государственном реестре кадастровых инженеров.

Справка, полученная от независимых оценщиков, поможет владельцу доказать завышенную кадастровую стоимость и станет основным аргументом в таком деле, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

При наличии справки о рыночной стоимости объекта недвижимости, полученной в установленном государственными органами порядке, владелец получает основание для обращения в суд, чтобы реализовать такое право, как обжаловать кадастровую стоимость объекта недвижимости. 

Согласно законодательству, в тех случаях, когда владельцу удается определить законными способами рыночную стоимость земельного участка, кадастровую устанавливают равной рыночной.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Если неправильно рассчитанная кадастровая стоимость негативно влияет на права и обязанности собственника, то владелец имущества имеет право на оспаривание кадастровой стоимости.

Закон регламентирует порядок действий, которые позволят обладателю имущества осуществить оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На пересмотр кадастровой стоимости собственности имеют право претендовать:

  • физическое лицо;
  • юридическое лицо;
  • органы муниципальной и государственной власти (на объекты государственной или муниципальной власти).

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в 2019 году возможно на основании следующих обстоятельств:

  1. Кадастровая стоимость рассчитана на основе недостоверной справочной информации.
  2. Рыночная цена рассчитана уполномоченным на это представителем и на день, на который установили его кадастровую стоимость.

Если при наступлении указанных обстоятельств, по итогам полученного значения кадастровой стоимости обладатель объекта несет дополнительные расходы (физлицо, юрлица, муниципальные и госвласти) может подать заявление на пересчет кадастровой стоимости.
К запросу с требованием оспорить кадастровую стоимость недвижимости обладатель имущества обязан предоставить пакет с документацией:

  1. Заключение о кадастровой стоимости (заказывается в Росреестре), которая содержит оспариваемую информацию.
  2. Копию правоустанавливающего документа, заверенного нотариусом, подтверждающего право обладателя собственности на объект.
  3. Факты о недостоверности справочной информации, использованной при расчете кадастровой стоимости (если обстоятельством для оспаривания является именно это).
  4. Заключение (на бумаге и в электронном виде одновременно) о том, кем, когда, как и какая установлена рыночная стоимость недвижимости (причина подачи запроса – установка истинной рыночной цены).

При отсутствии даже части документации – заявление принято не будет.Оспорить слишком высокую кадастровую стоимость может каждый владелец недвижимости, чтобы не переплачивать налог за владения.

Чтобы оспорить неверно установленную цену на собственность по кадастру, физлица могут выбрать, куда обратиться: сразу в суд или воспользоваться правом досудебного признания результатов расчета недействительными в Росреестре.Для физлиц обращение в Росреестр для рассмотрения заявления досудебной комиссией выгоднее судебного разбирательства.

Срок пересмотра ограничивается одним месяцем, и госпошлину не платить, а еще суд остается в качестве последней инстанции, в котором и приговор комиссии можно оспорить.Остальным владельцам имущества или уполномоченным лицам, представляющим интересы государственных структур, законодательство не позволяет избежать досудебной комиссии.

Собрав бумаги, согласно которым можно установить существенную разницу между стоимостями, приложив доказательства прав собственности, владелец с любым статусом (физлицо, юрлицо, представитель муниципальной или госвласти) отправляет их на комиссию.

Если ее решение налогоплательщика не удовлетворяет, он перенаправляет бумаги вместе с квитанцией по оплате пошлины в суд.К сожалению, даже при решении судьи, признавшего факт неправильного расчета кадастровой стоимости имущества, владельцу не удастся вернуть переплату, уплаченную до пересчета.

Источник: http://NalogObzor.info/publ/stati_iz_tematicheskikh_zhurnalov/verkhovnyj_sud_rasskazal_kak_osporit_kadastrovuju_stoimost_nedvizhimosti/71-1-0-2077

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости, уменьшение налога на недвижимое имущество

СНИЖЕНИЕ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО ПУТЕМ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” в Российской Федерации осуществляется кадастровый учет недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и земельных участков) в государственном кадастре недвижимости, содержащем сведения об объектах недвижимости.

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Каждому учтенному объекту недвижимости присваивается уникальный государственный кадастровый номер.

Для получения информации о кадастровой стоимости зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и земельных участков есть 2 пути:

  • Узнать кадастровую стоимость недвижимого имущества в режиме online на сайте Росреестра
  • Запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом филиале кадастровой палаты, которая представляет из себя выписку из государственного кадастра недвижимости.

Как можно снизить налог на объекты коммерческой недвижимости и нежилые помещения

С 1 января 2014 года вступили в действие поправки к Налоговому кодексу Российской Федерации на основании Федерального закона от 02.11.2013 N 307-ФЗ. В результате данных поправок и в соответствии со ст. 374 НК РФ налог на отдельные объекты недвижимого имущества юридических лиц

(расположенные на земельном участке улучшения (здания, сооружения и т.п.)) с 2014 года рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

Согласно статье 378.2 Налогового кодекса РФ к отдельным объектам недвижимого имущества относится следующая коммерческая недвижимость:

  • административно-деловые центры (здания и помещения офисного, делового, административного и коммерческого назначения)
  • торговые центры и комплексы (здания или помещения, предусматривающие размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания)
  • нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания
  • объекты недвижимого имущества иностранных организаций, которые не осуществляют деятельность в РФ через постоянные представительства и не относящиеся к их деятельности через данные представительства

Налоговая база для индустриальной и гостиничной недвижимости пока остается прежней (на основе инвентаризационной стоимости).

Налог на землю и земельные участки регулируется статьей 390 НК РФ и так же определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость объектов коммерческой недвижимости практически всегда значительно выше их инвентаризационной стоимости либо среднегодовой остаточной балансовой стоимости, что и так приводит к значительному увеличению налога на недвижимость для юридических и физических лиц.

Но в дополнение к этому, в процессе массовой оценки кадастровой стоимости недвижимости редко учитываются индивидуальные особенности объектов недвижимого имущества, в результате чего возникают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости оценивается в несколько раз выше ее рыночной стоимости.

Для снижения налога на объекты недвижимости можно провести процедуру оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости и нежилых помещений, тем самым снизив налоговую базу.

Стратегии оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

В зависимости от имеющейся ситуации по сложившейся на текущий момент практике по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости существует 2 способа, которые позволят уменьшить налоговую базу за счет снижения кадастровой стоимости недвижимого имущества в досудебном или судебном порядке.

  • Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости зданий, помещений и сооружений Уменьшение стоимости зданий и нежилых помещений в территориальной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые были созданы и работают при каждом управлении Росреестра, возможно в случае недостоверности сведений о недвижимом имуществе, либо при наличии Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости, который может подготовить независимая оценочная компания Swiss Appraisal. Для подтверждения полученной рыночной стоимости недвижимости, отличающейся от кадастровой, обязательно необходимо провести экспертизу Отчета в СРО оценщиков
  • Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости В случае Вашего недовольства решением комиссии по обжалованию кадастровой стоимости недвижимости можно оспорить его через суд. В соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности необходимо подать исковое заявление в арбитражный суд. Для начала судебного процесса необходим отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровую стоимость которого Вы планируете оспаривать, и заключение СРО оценщика, подписавшего данный отчет.

Как уменьшить кадастровую стоимость объектов недвижимости (зданий, помещений и сооружений)

Уменьшение кадастровой стоимости зданий, нежилых помещений и других объектов недвижимости может быть проведено на основании определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества специалистами независимой оценочной компании Swiss Appraisal.

Закон регламентирует возможность проведения индивидуальной оценки недвижимости и установление полученной в отчете об оценке рыночной стоимости как кадастровой.

Оценщики швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal имеют большой опыт в оценке объектов недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости и других целей.

Всегда положительные экспертизы отчетов об оценке Swiss Appraisal от саморегулируемых организаций оценщиков гарантирует качество выполненных работ.

Если полученная рыночная стоимость недвижимого имущества отличается от кадастровой и Вы планируете оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости в комиссии или суде, то на отчет об оценке надо будет обязательно получить экспертное заключение СРО оценщиков. Данные документы позволят Вам уменьшить кадастровую стоимость Вашей недвижимости и снизить налоги на нее.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.

1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Документы для оценки недвижимости в целях оспаривания ее кадастровой стоимости

Для подготовки отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества необходимы следующие документы:

  • Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества
  • Правоустанавливающие документы

Источник: https://pravobez.ru/articles/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti-obektov-nedvizhimosti-umenshenie-naloga-na-nedvizhimoe-imuschestvo.html

Как оспорить кадастровую стоимость?

СНИЖЕНИЕ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО ПУТЕМ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде или в специальной комиссии необходимо, если оценка не соответствует реальной (завышена) и из-за этого вам приходится серьезно переплачивать по имущественному налогу.

Физические лица вправе оспорить кадастровую стоимость квартиры, комнаты, дома, гаража, машиноместа или иной недвижимости, выбрав один из двух вариантов:

  1. Обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия), действующую в регионе нахождения соответствующей недвижимости, а затем, если получено отрицательное решение, обратиться в суд, обжаловав это решение.
  2. Обратиться в суд.

Как узнать кадастровую стоимость

Прежде чем решать, как оспорить кадастровую стоимость земли для уменьшения налога или недвижимости, нужно понять:

  • Какова кадастровая стоимость объекта на текущий момент. Обратите внимание, что вернуть переплаченный налог нельзя, и пересмотренная стоимость будет применяться только в текущий и будущие налоговые периоды.
  • Действительно ли оценка завышена – превышает рыночную стоимость.

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость – зайти на специальный интернет-сервис Росреестра и ввести в форму поиска кадастровый номер объекта или его адрес. Одновременно можно получить и другие сведения об интересующей недвижимости.

При расчете налога:

  • кадастровая стоимость уменьшается на стоимость определенного количества квадратных метров, установленного для того или иного объекта недвижимости (актуальные данные по вычетам – ст. 403 Налогового кодекса);
  • применяются налоговые льготы, если налогоплательщик – лицо, освобожденное от уплаты имущественного налога (полный список льготников и льготных объектов недвижимости – ст. 407 НК РФ).

Установленную кадастровую стоимость необходимо сравнить с рыночной стоимостью недвижимости. Оспаривать есть смысл, когда налог из-за несоответствия этих величин достаточно серьезный. При этом следует учесть и наличие оснований для оспаривания стоимости, поскольку одного желания уменьшить налог недостаточно. 

Основания для уменьшения кадастровой стоимости

Основания для пересмотра оценки установлены законом об оценочной деятельности, и их всего два:

  1. Несоответствие действительности сведений об объекте, на основе которых определялась кадастровая стоимость.
  2. Установление на объект рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости.

В первом случае необходимо ссылаться на ошибки, нарушения при оценке, использование недостоверной информации о характеристиках недвижимости – все, что безосновательно повлияло на завышение стоимости.

Судебная практика допускает пересмотр стоимости в ситуациях, когда искажены, ошибочны, ложны или не учитывались следующие сведения:

  • перечень объектов в недвижимом комплексе;
  • местоположение объекта;
  • целевое назначение;
  • разрешенное использование;
  • аварийное состояние объекта;
  • нахождение недвижимости в зонах с особыми условиями использования;
  • данные расчетов стоимости, включая первоначальные данные, промежуточные расчетные данные, а также итоговые данные, полученные из-за ошибок в расчетах.

Для анализа информации, которая легла в основу оценки, необходимо запросить сведения у заказчика кадастровой оценки или оценщика. Данные о них можно получить, обратившись в свое территориальное подразделение Росреестра. Ответ должны дать в течение 7 дней.

Для использования второго основания оспаривания кадастровой стоимости необходимо узнать рыночную стоимость объекта недвижимости на дату оценки и установления кадастровой стоимости. Тот факт, что со временем недвижимость серьезно потеряла на рынке в цене, никак вам не поможет. Все равно будет применяться та величина рыночной стоимости, которая была в прошлом.

Второе основание для оспаривания не применяется в регионах, где до сих пор в налогообложении используется инвентаризационная стоимость недвижимости. Несмотря на то, что иски такой категории были в практике, суды в них отказывают, полагая, что права заинтересованных лиц здесь не нарушаются и основания для оспаривания кадастровой (инвентаризационной) стоимости отсутствуют.

Куда обратиться – в комиссию или суд?

​Этот вопрос нужно рассматривать индивидуально. У физических лиц, в отличие от организаций, есть возможность выбора – комиссия или суд. При этом первоначально обращение в комиссию не лишает права на судебный пересмотр стоимости.

Кому-то ближе, удобнее, проще сразу обратиться в суд, особенно учитывая, что и комиссии, и суды работают на уровне регионов. С другой стороны, судебные процессы считаются более длительными и сложными для юридически неподкованных граждан.

Хотя в любом случае придется обосновывать пересмотр кадастровой стоимости и доказывать свою правоту.

Какие документы понадобятся

И для комиссии, и для суда перечень основных документов практически идентичен. Главное – обосновать свое требование и доказать, что пересмотр стоимости в сторону уменьшения позволит восстановить нарушенные права и интересы.

Перечень обязательных документов:

  1. Заявление в комиссию или иск в суд.
  2. Справка о кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости).
  3. Нотариально удостоверенные копии документов на недвижимость (землю), устанавливающие или подтверждающие права заявителя.
  4. Документы в подтверждение недостоверности сведений о недвижимости, которые были использованы для определения кадастровой стоимости, наличия кадастровой и (или) технической ошибки (если такие факты – основания для оспаривания).
  5. Отчет оценщика об установлении рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости (если это является основанием для оспаривания) и экспертное заключение по отчету от эксперта (экспертов) СРО, где состоит оценщик. Отчет и заключение готовятся по заказу заявителя и должны соответствовать установленным стандартам и требованиям.

Скачать исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости (образец)

При обращении в суд дополнительно к иску приобщаются документы об оплате госпошлины, документы в подтверждение вручения (направления) другим участникам процесса копий иска и приложений к нему.

Если в деле участвует представитель, необходима доверенность.

Оспаривание стоимости в Комиссии

Оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии – специальная процедура досудебного пересмотра оценки. Она регулируется ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Комиссии работают в субъектах федерации при региональных подразделениях Росреестра.

Особенности:

  • Срок рассмотрения обращения – 1 месяц.
  • Комиссия вправе пересмотреть стоимость или установить в качестве кадастровой стоимости рыночную стоимость объекта – в зависимости от основания для оспаривания, указанного в заявлении.
  • Отрицательное решение комиссии можно обжаловать в суд в порядке подачи административного иска.

Судебный порядок

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости для уменьшения налога используется физическими лицами независимо от соблюдения досудебного порядка. Заявитель вправе самостоятельно определить свое требование:

  1. Признать решение Комиссии незаконным и (или) необоснованным (если было обращение в Комиссию).
  2. Изменить кадастровую стоимость (если установлено применение недостоверных сведений об объекте оценки для целей определения кадастровой стоимости, техническая (кадастровая) ошибка).
  3. Установить в отношении объекта рыночную стоимость.

Порядок обращения в суд и рассмотрения заявлений регулируется Главой 25 КАС РФ. Иные требования, например, связанные с налогообложением, одновременно в перечисленными выше заявлены быть не могут, поскольку рассматриваются в ином порядке.

Особенности судебного процесса:

  • При подготовке иска в качестве ответчиков необходимо указывать инстанцию, утвердившую оспариваемые результаты оценки, и Росреестр (соответствующее региональное подразделение).
  • Истцом выступает любое лицо, права и интересы которого нарушены оспариваемыми результатами оценки. Как правило, речь идет о собственниках недвижимости. Единственным истцом может быть участник долевой собственности, при этом другие сособственники вправе согласиться с позицией истца или представить свои возражения. В любом случае предметом рассмотрения выступит стоимость всего объекта в целом, а не отдельно взятой доли или долей. Возражения сособственников учитываются, но не препятствуют вынесению положительного решения по иску.
  • Дела подсудны судам регионального уровня. Таким образом, иск нужно направлять в суд своего субъекта федерации, а не районный суд. Если проведение кадастровой оценки основано на договоре, заключенном до вступления в силу ФЗ № 167-ФЗ от 22.07.2010 года, то для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно обращаться в районный суд по местонахождению ответчика. Правда, с учетом срока давности подачи исков, эта судебная инстанция уже не актуальна. Оспорить кадастровую стоимость можно в течение 5-ти лет со дня внесения оспариваемых результатов в кадастр, при этом пересматривать можно только последнюю внесенную в кадастр стоимость.
  • Срок судебного рассмотрения дела – 2 месяца, сложных дел – возможно, 3 месяца.
  • Все, что заявлено в иске, обосновывает и подтверждает истец. Если трудно получить какие-то доказательства, истец вправе ходатайствовать перед судом об их истребовании. Суд может запросить нужные доказательства и сам, если посчитает это необходимым. Обычно суды лояльно относятся к заявителям, учитывая массовое распространение исков, связанных с пересмотром кадастровой стоимости.
  • Пересматривая или устанавливая кадастровую стоимость, суд должен в решении определить ее конкретную величину, которая подлежит внесению в кадастр.

Проблемы пересмотра кадастровой стоимости

Основные сложности, связанные с пересмотром кадастровой стоимости:

  1. Трудно доказать ошибки, нарушения или использование недостоверных данных при определении кадастровой стоимости в результате оценки. В этом случае необходимо разбираться в том, как проводится оценка, какие регламенты и нормы действовали на момент ее проведения, в чем именно заключаются ошибки или нарушения. Без специалистов сделать это бывает очень сложно.
  2. Нужно самим заказывать оценку для установления рыночной стоимости объекта на момент установления его кадастровой стоимости. Проанализировать рынок и сослаться на некие самостоятельно полученные данные не удастся. Необходимо документальное подтверждение, для чего и проводится оценка, а ее результаты подтверждаются экспертным заключением. Самостоятельный анализ рыночной стоимости поможет сориентироваться в том, стоит или нет затевать оспаривание. Но для принятие комиссией или судом решения этого недостаточно. Оценку проводят независимые оценщики, состоящие в СРО. И это, увы, потребует расходов. Стоимость услуг зависит от региона, объекта, его площади, статуса собственника. Она варьируется от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.  

Учитывая затраты времени и денег на пересмотр кадастровой стоимости, всегда нужно анализировать, насколько комиссионная или судебная процедура дадут нужный эффект.

Вряд ли выигрыш по налогам в несколько рублей оправдает затраты. Нет особого смысла в пересмотре оценки, если вы пользуетесь льготами и освобождены от уплаты имущественного налога.

Это же касается и регионов, где до сих пор налог считают по инвентаризационной стоимости недвижимости.

Если вам удалось пересмотреть стоимость недвижимости, новая величина будет действовать с момента внесения данных в кадастр. С 2015 года новые сведения учитываются при расчете налога за налоговый период, в котором было подано заявление о пересмотре (оспаривании) стоимости, но не ранее даты включения новых сведений в кадастр.

Источник: https://law03.ru/housing/article/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-dlya-umensheniya-naloga

Как оспорить кадастровую стоимость для уменьшения налога на имущество физических лиц

СНИЖЕНИЕ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО ПУТЕМ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Последнее обновление 2018-12-12 в 12:02

Переход регионов к новому методу оценки имущества обусловил возникновение вопроса — как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога, ведь увеличение суммы значительное, а новая стоимость может быть завышена.

В каких случаях можно оспорить кадастровую стоимость имущества и куда обращаться?

Российские законодатели на протяжении последнего десятилетия стремятся установить единство при оценке недвижимости и его обложении. Для этих целей с 2015 года началась программа перехода регионов страны к определению базы исходя из кадастровой стоимости.

На сегодняшний год еще не все регионы перешли к новому виду оценки, но обязаны сделать это до 2020 года.

Ознакомиться с актуальным перечнем регионов, перешедших и не перешедших на кадастровую оценку недвижимого имущества, вы можете по ссылке — это свод, составленный специалистами ФНС России.

После перехода той или иной территории на новый метод, ваше имущество, прежде оцениваемое по инвентаризационной стоимости, переоценивается кадастровыми инженерами на основании сведений, имеющихся в ЕГРН (реестре недвижимости).

Кадастровая стоимость наиболее близка к рыночной, а иногда бывают случаи, когда и выше нее. Как раз в таких случаях граждане могут оспорить кадастровую стоимость квартиры для уменьшения налога, т. к.

налог и так увеличивается в 10-15 раз, а если еще и неправомерно завысили кадастровую стоимость, то собственника ждут крупные налоговые начисления.

Важно! Если кадастровая стоимость выше рыночной, то оспорить ее можно только в том случае, если разница установлена на день определения обоих видов стоимости. Т.е.

если кадастровая стоимость установлена в размере 2 000 000 рублей при рыночной в 3 000 000 рублей, а через полгода цены на недвижимость упали и рыночная стоимость составила 1 000 000 рублей, то здесь оспорить величину невозможно, т. к. даты установления разные.

Часто причиной неверной оценки являются также технические трудности — ошибки при расчете, отсутствие информации об особенностях объекта, резкое падение цен на рынке недвижимости и т. д. Учитывая, что переоценка кадастровой стоимости в ЕГРН осуществляется раз в 2-3 года, то только от вашей внимательности зависит справедливость установленной стоимости.

Важно! С вопросом оспаривания вы должны обращаться в Росреестр, ИФНС не примет ваше обжалование налога на имущество физических лиц, т. к. не инспекторы устанавливают кадастровую стоимость, они лишь получают сведения из Росреестра и на основании этой информации рассчитывают сумму налога.

Прежде чем идти в Росреестр, подготовьте свою аргументацию, ведь вы должны привести доводы для подтверждения факта неправильной оценки вашего имущества. Для начала нужно рассмотреть информацию из ЕГРН.

Однако, если оспорить кадастровую стоимость через комиссию Росреестра не удалось, то нужно обращаться в суд.

Как найти кадастровую стоимость имущества в ЕГРН?

Куда обратиться, если не согласен с налогом на квартиру и хочешь узнать, на основании каких данных он был начислен? Ответ: на сайт Росреестра.

С помощью электронных сервисов ведомства вы можете получить следующие сведения:

  • общую выписку из ЕГРН — вы можете заказать ее на сайте в режиме онлайн; общая выписка предоставляется любому гражданину, даже если не он собственник интересующего его объекта; стоимость выписки зависит от формы выдачи — бумажный или электронный вариант; электронный стоит 300 рублей, а бумажный — 400 рублей;
  • просмотреть справочную информацию — выдается бесплатно;
  • найти искомый объект на публичной карте — доступ также бесплатный.

Ссылка на все электронные сервисы находится на главной странице ведомства.

Как воспользоваться услугой получения справочной информации:

  1. Откройте сайт Росреестра.
  2. Спуститесь по главной странице к блоку с сервисами и нажмите на строку «Справочная информация…».
  3. Перед вами появится страница сервиса.
  4. Вы можете выбрать подходящий вам вид информации для идентификации. Например, адрес. Обратите внимание, что не нужно заполнять все графы адреса. Например, для квартиры в городе достаточно заполнить графы субъекта, района, улицы, номера дома и квартиры. Для квартиры или дома в поселке заполняете графы субъекта, района, выбираете сам поселок и номер дома и квартиры. Также необходимо ввести капчу — число на картинке. Сформируйте запрос.
  5. По результатам вы получите ссылку на информацию из ЕГРН. Здесь сразу же появится кадастровый номер объекта.
  6. Нажмите на ссылку. Загрузится сама справочная информация. Это минимум свободной бесплатной информации, которую может получить любой пользователь сайта. Более расширенная информация будет только в выписке.

Вы увидите кадастровую стоимость. В данном случае вы видите, что она была определена только в этом году, т. к. Ростовская область еще не перешла полностью на кадастровую оценку недвижимости. Также можно увидеть дату обновления сведений, постановки на ГКН и т.п.

Другой способ найти информацию — воспользоваться виртуальной картой. Переход к ней предусмотрен на главной странице сайта.

Чтобы заказать выписку, следуйте инструкции:

  1. Откройте сервис для получения сведений из ЕГРН.
  2. Выберите получение общей выписки.
  3. Заполните заявку. Первый шаг — сведения об объекте.
  4. Выберите способ получения.
  5. Второй шаг — о себе.
  6. Третий шаг вы пропускаете.
  7. На четвертом проверьте данные и отправьте заявку.
  8. Вы должны перейти по ссылке для проверки и дальше оплатить услугу.

После того, как вы узнаете кадастровую стоимость своего имущества, учтите вычеты, предоставленные ст.403 НК РФ — так, при расчете базы обложения квартиры вычитается 20 кв.м кадастровой стоимости. Результат этого действия и есть база обложения.

Другой важный показатель — понижающий коэффициент. Если ваш регион перешел на новый метод только в прошлом году, то применяется ПЭ — 0,2. Во втором году перехода — 0,4, в третьем — 0,6, а с четвертого будет начисляться налог без понижения и без формулы из п.8 ст.408 НК РФ.

Что нужно для оспаривания?

Чтобы получить положительный результат по делу, необходимо подготовить убедительную аргументацию своей позиции и подкрепить ее доказательствами. Кроме доказательных документов потребуются следующие справки и формы в целях процессуальной стороны рассмотрения заявления:

  • копия правоустанавливающего документа, удостоверенная у нотариуса;
  • справка о кадастровой стоимости (заказывать в Росреестре);
  • документы о наличии технической или кадастровой ошибке (ошибках) — при основании в виде неправильно использованных данных;
  • документы, доказывающие недостоверность информации, использованной при оценке объекта;
  • заключение об определении рыночной стоимости в день определения кадастровой;
  • заключение эксперта-оценщика, вступившего в СРО, о соответствии указанных заключений требованиям законодательства.

В суд также подается квитанция об оплате госпошлины и документы, подтверждающие, что истец уведомил ответчика и иных имеющих к делу отношение лиц.

Важно!

Комиссия рассматривает заявление об оспаривании в течение месяца на заседании, уведомив об этом муниципалитет и собственника имущества.

После принятия на заседании решение в течение 5 дней направляется уведомление собственнику и муниципалитету, к которому относится объект недвижимости. Решение может быть:

  • отказ в оспаривании с мотивацией;
  • перерасчет кадастровой стоимости — если причиной было использование неверных данных;
  • определение кадастровой стоимости в размере рыночной — если рыночная цена превышала кадастровую стоимость на одну и ту же дату.

Если решение комиссии вас не удовлетворило, вы можете обжаловать его в суде. Также можно подать иск сразу — до обращения к комиссии. Рассмотрением дел о пересмотре кадастровой стоимости занимаются суды регионального уровня — областные, краевые и т. д. В роли ответчика будут вызваны представители Росреестра и комиссии.

Важно! Через суд оспорить кадастровую стоимость можно только в течение 5 лет с даты ее определения, а если после обновления базы ЕГРН кадастровая стоимость изменилась, то предшествующую величину уже нельзя оспорить и вернуть переплаченные налоги.

Рассмотрение дела длится от 2 до 3 месяцев в зависимости от обстоятельств ситуации. Если решение регионального суда тоже вас не удовлетворило, вы вправе подавать апелляцию в вышестоящий суд. После решения вопроса с пересмотром кадастровой стоимости вы можете подать иск на возврат излишне уплаченных сумм налога за период неверных данных в ЕГРН.

Итоги

  1. Оценкой недвижимости занимаются частные лицензированные организации, выполняющие заказ Росреестра.
  2. Обращаться с вопросом оспаривания кадастровой стоимости необходимо в специальную комиссию Росреестра по рассматриванию дел об оспаривании кадастровых данных.
  3. Можно подать иск в суд до обращения в комиссию или после него.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://NalogBox.ru/nalogi/nalog-na-imushhestvo/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-dlya-umensheniya-naloga-na-imushhestvo-fizicheskih-lits/

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

СНИЖЕНИЕ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО ПУТЕМ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Кадастровая стоимость недвижимости необходима при совершении сделок купли-продажи или других операций с имуществом. Оценка производится независимыми экспертами и предоставляется по месту требования.

Информация о стоимости жилья находится в базе данных государственного кадастра.

Прежде чем рассказать, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога, давайте разберемся, что подразумевается под этим термином.

По закону, квартиры, земля, дома должны подвергаться оценке 1 раз в 5 лет. При необходимости ее можно произвести раньше, например, при продаже квартиры, но это необходимо делать 1 раз в 3 года.

Информацию о кадастровой стоимости получают, сделав запрос:

  • На сайте Росреестра сведения находятся в свободном доступе. Здесь они не всегда актуальны, так как выгружаются с задержкой из ГКН. В специальную форму необходимо ввести адрес местонахождения объекта, и на экране монитора появится информация.
  • Заказ электронного кадастрового паспорта на портале ГКН. За его изготовление потребуется оплата, после чего паспорт будет выслан заказчику на электронную почту.
  • Получение текстового паспорта или справки на бумажном носителе в кадастровой палате.

Преимущество текстовых документов состоит в том, что на них имеется подпись лица, выполнявшего расчеты и печать палаты. Этот документ можно предъявлять по требованию в официальные органы.

Оценка квартир и других объектов собственности производят муниципальные оценщики и частные компании. С 1 января 2017 г. вступает в действие ФЗ о государственной оценке. Срок действия — до 2020 г. в дальнейшем планируется оказание услуг по оценке недвижимости бюджетными организациями.

Кадастровая стоимость рассчитывается по формальным данным. Оценщики не выезжают на объекты. Они пользуются информацией о статистике продаж, а это не дает возможности оценить стоимость точно до рубля.

Критерии оценивания:

  • Местонахождение квартиры по отношению к центру города, к транспортной развязке.
  • Возраст строения.
  • Площадь.
  • Строительные материалы.

На оценку влияют факторы:

  • Цена подобных квартир.
  • Средняя стоимость на такие же квартиры по региону в целом.

Из собранных сведений составляется база данных. Они обрабатываются при помощи специальной компьютерной программы, которая выдает в итоге варианты диапазона цен на квартиры с похожими показателями.

Цель оспаривания

По закону основаниями для пересмотра расчета стоимости являются:

1) Недостоверная информация, которая использовалась при оценке характеристик квартиры:

  • О местонахождении.
  • Назначении.
  • О технических данных.

2) Даты рыночной и кадастровой оценки не должны иметь широкий разброс во времени. Эти параметры подвижны, постоянно меняются, поэтому расчет должен быть организован одновременно.

Оспаривание происходит из-за того, что собственник не согласен с произведенным расчетом. Причина несогласия в несовпадении оценки с рыночной стоимостью имущества. Это создает неразбериху в установке истинной цены объекта. Как результат, совершение сделки срывается из-за несоответствия цен.

Официально рассчитанная стоимость недвижимости является основой для правильного налогообложения собственника. Если она не соответствует реальности, то адекватный расчет налога также невозможен, поэтому переоценка необходима.

Почему оценщики выдают результат, не соответствующий действительности? Причина в том, что рыночная стоимость объектов складывается из нескольких факторов, которые не учитываются ими при расчете кадастровых показателей.

Как результат – значительная разница в параметрах.

Конечной целью оспаривания становится доведение кадастровой стоимости недвижимости до рыночного показателя. Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Проблема решается двумя способами:

  • Обращение в суд.
  • Внесудебное разбирательство специальной комиссией.

Более эффективным считается судебное разбирательство, так как комиссия – это административный орган, который имеет меньше полномочий в вопросах разрешения дел различных категорий.

Какие нужны документы, чтоб оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога?

Каждая сторона при оспаривании должна доказать правомерность своих претензий. На истце лежит ответственность доказать, что при оценке использованы недостоверные сведения об объекте. Ответчик — что расчет произведен правильно, предоставив подтверждения этому.

Заявитель предоставляет суду документы, которые подтвердят его предположения об ошибках в оценке. В комиссию по рассмотрению дела и в суд необходимо предоставить:

  • Свидетельство о праве владения недвижимостью.
  • Справка, подтверждающая, что при оценке использовалась ошибочная информация.
  • Отчет оценщика о рыночной стоимости имущества на момент расчета его кадастровой стоимости в электронном и бумажном вариантах.
  • Справка из кадастра о стоимости объекта. Она должна содержать информацию о результатах, которые подлежат оспариванию.
  • Экспертное заключение от экспертов СРО о том, что их работник дал оценку недвижимости в соответствии согласно законодательству.

Если заявление в суд подает юридическое лицо, то необходимо предоставление материалов о досудебном урегулировании разногласий в комиссии.

Как происходит оспаривание в комиссии

Обращение в комиссию не является обязательным для граждан, поэтому физические лица обычно сразу пишут иск в суд. Срок обращения – не больше 5 лет с даты последней оценки.

Основания для оспаривания:

  • Недостоверность сведений.
  • Большая разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта.

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца. Присутствие собственника не требуется. Если комиссия отклонит оспаривание, то его уведомляют об этом в письменном извещении. Заявитель может обжаловать решение комиссии в суде.

Если комиссия решит, что стоимость необходимо пересмотреть, в кадастровую палату передается поручение о проведении повторной оценки недвижимости, о чем собственника извещают уведомлением.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде?

Юридические лица не могут обращаться в суд в обход комиссии для пересмотра оценки объектов. Что касается физических лиц, то они могут сразу писать исковое заявление в арбитраж. Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога в суде? Прежде всего, написать заявление о необходимости рассмотрения дела, указав в нем информацию:

  • О предмете недвижимости: местонахождение, площадь, этажность, количество комнат, планировка.
  • Данные кадастра.
  • Рыночная стоимость.

При подаче иска стоит сравнить рыночную и кадастровую стоимость самим: если разница не превышает 10%, то иск не будет удовлетворен.

Суд привлекает к участию в судебном процессе представителей Кадастровой палаты, Росреестра и представителей местных властей, которые утвердили оспариваемую оценку имущества, а также оценщика. Решение суда зависит от факторов:

  • От статуса и авторитетности оценщика.
  • Разницы между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости.
  • От требований собственника, который подал иск.
  • От отношения ответчика к наличию ошибок в расчетах.

Если ответчик не возражает против требований истца, то суд принимает решение о переоценке. В случае возражений ответчика судебное разбирательство производится с приглашением всех лиц, имеющих отношение к делу.

Варианты исхода рассмотрения дела:

1-й вариант: если иск отклонен, то истец имеет право обжаловать решение в вышестоящий суд с приложением копии акта об отказе.

2-й вариант: если иск удовлетворен, то кадастровая палата обязана внести изменения в ГКН согласно судебному решению.

Судебная практика свидетельствует, что в большей части случаев оспорить кадастровую стоимость недвижимости удается, и документы отправляются на повторную оценку.

Об особенностях процедуры оспаривания

Подводя итог вышесказанному о проведении процедуры оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, необходимо сделать акцент на важных деталях, которые установлены законодательно (ФЗ No135):

  1. Основание для пересмотра оценки имущества – недостоверность сведений, которые использовались во время оценивания.
  2. Владелец недвижимости имеет право оспорить оценку.
  3. Для физического лица предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
  4. Юридические лица обязаны пройти оспаривание через комиссию, прежде чем подавать иск в судебную инстанцию.
  5. После отклонения оспаривания комиссией можно идти в суд с иском о признании незаконным ее решения.
  6. В суде необходимо добиваться назначения повторной оценки для установления истинной стоимости объекта.

Особое внимание суд уделяет отчету оценщика, соответствию его заключения требованиям законодательства и правилам оценивания:

  • Оценка рыночной стоимости производится одновременно с датой проведения кадастровой оценки, которая проводится в субъекте, иначе суд откажет в рассмотрении иска.
  • По новым законодательным нормам, необходимо предоставлять в суд заключение СРО оценщиков – профессионального объединения, которое выдает отчет о работе своего специалиста. Неправильное оформление заключения СРО становится часто причиной отказа суда в рассмотрении дела.
  • После получения положительного решения суда кадастровая палата обязана переоценить стоимость объекта и приблизить ее к размеру рыночной.
  • Сведения об изменениях поступают в ГКН, откуда выдаются по запросу ФНС данные кадастра при необходимости проверки налоговой декларации собственника.

Вступление решения в силу означает, что налогообложение должно измениться в соответствии с судебным решением.

Об авторе

Источник: http://bastion-centre.ru/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-dlya-umensheniya-naloga/

Сфера права
Добавить комментарий