Договор мены квартиры

Договор мены квартиры. Образец, налог на договора мены квартиры

Договор мены квартиры
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта или звоните по телефону
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (СПб)

Это быстро и бесплатно !

Договором мены, согласно 567 статье ГК РФ, называется определённое соглашение, заключаемое сторонами, по которому участники обмениваются равноценным имуществом, находящимся в собственности каждой стороны.

Сделка заключается на тех же основаниях, что и продажа жилых помещений, то есть в соответствии с 30 главой ГК РФ. Обмену подлежит любой объект недвижимости, если на нём отсутствуют обременения. Однако для осуществления данной сделки требуется тщательно следовать определённой законом процедуре.

Как происходит обмен собственностью?

По договору мены квартиры, подлежащие передаче в собственность иных лиц, должны быть равноценными, иначе разницу в стоимости имущества одной из сторон сделки потребуется возместить при обмене (то есть произвести доплату).

Условно процедуру по обмену недвижимостью можно разделить на несколько этапов:

  1. поиск жилого помещения, равноценного квартире, которую лицо желает обменять;
  2. сбор документации, необходимой для оформления сделки;
  3. подписание договора мены, а также передаточного акта после обмена ключами;
  4. обращение сторон сделки в отделение ЕГРП для переоформления прав на квартиру;
  5. получение свидетельства о праве собственности.

Документы для оформления сделки

Заключение сделки невозможно представить без договора мены и некоторой документации, требующейся для подтверждения прав на жильё от обоих владельцев. Данные бумаги в дальнейшем следует предъявить в отделении Росреестра, так как без них сотрудник не сможет принять заявку и выдать свидетельство о перерегистрации права собственности на квартиру.

К основным документам относятся приведённые ниже:

  • правоустанавливающие бумаги на оба помещения от обоих участников (например, договор купли-продажи или дарения, на основании которого у хозяина жилья возникло право распоряжаться и владеть данным имуществом);
  • свидетельство о праве собственности и выписка из ЕГРП;
  • заверенное нотариально согласие супруга на сделку (от обеих сторон, если участники состоят в официальных брачных отношениях);
  • разрешение от ООП, если владельцем является несовершеннолетний гражданин;
  • техническая документация по квартирам (кадастровый и техпаспорта);
  • выписка о зарегистрированных по адресу людях из домовой книги.

Грамотное оформление договора

Документ составляется в простом письменном виде и содержит те же условия, что и договор купли-продажи:

  • точные характеристики объектов недвижимости, подлежащих обмену (включая адрес, этажность, количество комнат и т. д.);
  • информацию о сторонах сделки (ФИО и паспортные данные);
  • стоимость каждой квартиры и размеры доплаты (если необходимо);
  • сроки передачи жилья;
  • основания, на которых возникло право владения имуществом, подлежащим обмену;
  • дата заключения сделки и подписи участников.

Перед составлением текста документа рекомендуем ознакомиться с примерным образцом договора мены квартиры.

Если помещением владеет несколько лиц, от каждого из них требуется получить согласие на совершение сделки. Помимо этого, если по данному адресу зарегистрированы граждане, прописка которых должна сохраниться после подписания бумаг, данное условие обязательно указывается в тексте договора.

Полезная статья: Оформление документов БТИ.

Обращение в ЕГРП

Подписание договора мены квартиры не является заключительным шагом при обмене недвижимостью, так как без регистрационных действий в ЕГРП невозможно получить новое свидетельство, подтверждающее право на владение жильём.

Для переоформления прав на обе квартиры стороны должны обратиться в отделение ЕГРП по местонахождению имущества (иными словами, если жилые помещения относятся к разным отделениям Росреестра, то участники сделки должны будут обратиться в госслужбу дважды).

Для получения свидетельства и обретения законных прав на жильё обе стороны должны написать заявления с просьбой о перерегистрации права собственности в связи с обменом квартирами (то есть 2 экземпляра – по одному от каждого участника сделки).

Подать заявление возможно:

  • через интернет на сайте регистрирующего органа;
  • почтовым отправлением;
  • в отделении МФЦ;
  • в Росреестр.

Сотрудник госоргана может затребовать прочую документацию, поэтому уточнить полный перечень рекомендуется заранее в отделении ЕГРП. После принятия заявки работником выдаётся соответствующая расписка, в которой указывается ориентировочная дата изготовления правоподтверждающего документа.

Получить готовый экземпляр свидетельства возможно примерно через 10 рабочих суток с момента передачи документов сотруднику. Для этого заявитель должен предъявить в установленный день расписку и паспорт.

Советуем материал: Оценка рыночной стоимости квартиры.

Налогообложение сделки

При заключении договора мены квартиры налог уплачивается при наличии тех же оснований, что и при осуществлении сделки купли-продажи жилья. Иными словами, если помещение находилось во владении гражданина более 3 лет, лицо освобождается от уплаты НДФЛ. Если срок нахождения квартиры в собственности составил менее 3 лет, хозяин жилья обязуется заплатить обязательный налог в размере 13%.

При этом доход от реализации помещения рассчитывается индивидуально, в зависимости от стоимости квартиры, полученной второй стороной в результате обмена. Следует помнить, что гражданин может применить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей.

Советуем статью: Как и где получить справку о стоимость квартиры?

Обмен дома с участком земли на квартиру

Заключение подобной сделки встречается намного реже. Для оформления договора мены земельного участка на квартиру требуется указать в тексте документа размеры доплаты, если равноценность предметов сделки сильно отличается.

Обмен помещения возможен как на участок земли, так и на дом с прилегающим участком. Во избежание возникновения конфликтных ситуаций сторонам сделки рекомендуется тщательно проверять документы на землю и жильё.

Вместо данного документа оформляется соответствующая выписка из ЕГРП, обладающая аналогичной юридической силой. При этом имеющиеся у владельцев свидетельства о праве собственности не требуется заменять, так как они сохраняют прежнюю силу. Кроме этого, изменения не коснулись самого регистрационного процесса и стоимости государственных пошлин.

Источник: https://urmozg.ru/zhilishhnoe-pravo/dogovor-meny-kvartiry/

Договор мены квартиры: налоги, порядок оформления, образец договора

Договор мены квартиры

Если планируется совершить мену квартиры, необходимо знать о том, как это сделать и какие существуют трудности при проведении сделки.

Проблема в том, что большинство предложений на рынке недвижимости исходят от риэлторов и агентств. Выбрать грамотного агента, который предоставит полную и достоверную консультацию, очень тяжело. А большинство из них за немалую плату не могут даже ответить на вопрос о том, в чем особенности договора мены и составить его правильно.

Разберем детально, что такое мена и обмен, в чем их отличие и какие существуют нюансы. Также будет предоставлен полный список документов, необходимых при заключении договора. А в качестве бонуса можно скачать образец договора мены квартиры.

Обмен квартиры: понятие и особенности договора

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 567 гласит, что по договору мены одна сторона передает товар в обмен на другой. Бартер известен еще с древних времен, когда денег как таковых не существовало. Такой вид сделок часто применяется и в наше время.

Однако из-за высокой стоимости квартир и возникновения спорных ситуаций обмен квартирами не так популярен. Мена теоретически осуществляется очень просто: владелец квартиры передает ее другому человеку, а взамен получает товар больше/меньше или равный стоимости обмениваемого жилья.

Если имеет место разница в цене, то одна из сторон осуществляет доплату.

Бартер не ограничивается обменом на аналогичное жилье – предметом сделки может быть любое движимое и недвижимое имущество, за исключением денег. Т. е. квартиру можно обменять, например, на автомобиль.

Что касается возможности обменять свою квартиру на квартиру с доплатой или без, то она предоставлена только на рынке вторичного жилья. И чтобы осуществить сделку мены, сначала нужно найти собственника квартиры, желающего обменять ее на другую, равноценную или с доплатой. Далее собственники заключают договор и переоформляют недвижимость в Росреестре.

Особенность такой сделки в том, что каждый участник является продавцом и покупателем одновременно. Таким образом, он подобен двойному соглашению о купле-продаже, и к нему применяются правила главы 30 ГК РФ. Что касается самого соглашения, то оно должно быть составлено только письменно, поскольку является основанием для регистрации права собственности.

договора:

  • реквизиты сторон;
  • сведения о квартире и товаре, получаемом в обмен;
  • права и обязанности участников сделки;
  • ответственность;
  • условия о доплате (если есть);
  • способы решения спорных ситуаций;
  • иные условия.

Образец договора мены

Важным моментом для собственников квартир является то, что существует 2 вида квартирного бартера: мена и обмен. С одной стороны, они абсолютно идентичны. Но существует главное отличие – обмен предполагает передачу неприватизированной квартиры (узнайте, как унаследовать неприватизированную квартиру), а мена возможна только при сделках с недвижимостью, находящейся в частной собственности.

Преимущества и недостатки

Как и любая сделка, мена квартиры имеет свои плюсы и минусы, которые раскроем ниже.

Преимущества мены перед другими сделками заключается в нескольких аспектах:

  1. Обе стороны сразу получают жилье – то есть после продажи квартиры не требуется тратить время на поиски новой жилплощади.
  2. Возможность получить налоговый имущественный вычет обеими сторонами сделки.
  3. В случае расторжения договора обе стороны остаются с прежним имуществом.

Недостатки мены заключаются в следующем:

  1. Договор мены (обмена) возможен только между квартирами одного вида – то есть поменять муниципальную квартиру на приватизированную невозможно.
  2. Ограниченный выбор квартир – при приобретении квартиры классическим способом покупателю предоставляется широкий выбор вариантов, а при обмене список значительно сокращается.
  3. Требуется уплата подоходного налога, даже когда мена была равноценной. Поскольку меня является реализацией, и в соответствии со ст. 38, 39 НК РФ доход облагается налогом.

Основные условия мены квартиры

Главным правилом мены, в частности и неприватизированной недвижимости, является то, что они должны находиться в собственности одного вида. Это означает, что жилье, полученное по договору социального найма, можно обменять на такую же муниципальную или государственную квартиру в другом районе или регионе. Данное положение закреплено в ст. 72 Жилищного кодекса.

Также важным условием сделки является то, что лица, участвующие в сделке, должны быть собственниками. В частности, когда у квартиры несколько владельцев, необходимо получить нотариальное согласие каждого и разрешение органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний ребенок.

Еще одним условием при обмене жилплощадью является отсутствие долгов по коммунальным платежам и наличие обременений (подробнее о том, что такое обременение на квартиру). В противном случае Росреестр вправе отказать в регистрации права собственности, а потерпевшая сторона может подать иск на расторжение договора.

Вопрос об указании стоимости квартир остается открытым у многих граждан, даже после изучения законодательной базы. Ст. 568 ГК РФ установлено, что если цена в договоре не указана, то объекты признаются равноценными. Однако к сделке применяются правила купли-продажи. Так нужно ли указывать стоимость квартир в соглашении?

Безусловно, да. Поскольку указание цены позволит верно высчитать НДФЛ и имущественный вычет.

Вас может заинтересовать, как получить имущественный вычет при покупке квартиры.

Необходимые документы

Для составления договора требуется пакет документов, аналогичный купле-продаже. Отличием является то, что оба участника собирают одинаковые бумаги.

Указанный перечень документов нужен для регистрации права собственности. Плюс необходимо предоставить договор мены и акт приема-передачи, а также 2 квитанции об оплате госпошлины.

Госпошлина оплачивается обеими сторонами сделки, поскольку необходима регистрация сразу 2-х объектов.

В каком случае договор можно признать недействительным

На практике встречаются ситуации, когда сделка с самого начала является ничтожной. Иными словами, заключенное между сторонами соглашение не имеет юридической силы и не несет правовых последствий. В этом случае договор недействительный, и для признания его таким решения суда не требуется.

Также имеют место случаи, когда сделка является оспоримой. В этом случае для признания ее недействительной необходимо судебное решение. И до этого момента стороны обязаны выполнять условия договора.

Причины признания договора недействительным:

  • один из участников сделки – недееспособное лицо;
  • сделка совершена лицом, не способным руководить своими действиями и оценивать их (в силу возраста, заболевания и т. д.);
  • договор заключен под угрозой, обманом или заблуждением;
  • условия сделки противоречат законам РФ;
  • сделка совершена без согласия третьих лиц или разрешения уполномоченных органов;
  • сделка является мнимой или притворной*.

Для признания договора недействительным в суд может обратиться потерпевшая сторона сделки или любое заинтересованное лицо, вплоть до представителя органов власти или организации. Впоследствии виновное лицо обязано будет возместить понесенные расходы потерпевшим, а, возможно, и выплатить компенсацию за причиненный ущерб.

Советы и рекомендации

Мена квартиры сегодня не так актуальна, в отличие от ДКП. Хотя на практике процедура мены проще и безопаснее для участников сделки. В частности, посредники склоняют к заключению стандартного ДКП. Причиной могут служить незнание всех тонкостей мены, а также коррумпированность органов власти, и, безусловно, ценовой интерес агентов.

Предлагаем ознакомиться со списком советов юристов, которые стоит учитывать при составлении договора мены:

  1. Законом не установлено обязательное нотариальное заверение, однако, нотариус поможет убедиться в юридической грамотности составленного договора.
  2. Всегда просите собственника обмениваемой квартиры предоставить выписку из домовой книги, чтобы узнать о числе прописанных лиц и избежать в дальнейшем судебных споров.
  3. Проверяйте данные в предоставленных документах – информация должна быть одинаковой.
  4. Внимательно изучите выписку из ЕГРН на наличие обременений, возможно, есть ограничения, которые мена не отменяет (залог, ипотека, арест, аренда и т. д.).

Воспользовавшись услугой опытного юриста, участники сделки получат:

  • консультацию по мене или обмену квартиры;
  • грамотное составление договора;
  • сопровождение сделки;
  • помощь в регистрации права собственности.

Вам не нужно искать юриста и тратить время на поход в офис. Напишите в чате справа и получите бесплатную консультацию высококвалифицированного специалиста.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/dogovor-meny

Договор мены квартир

Договор мены квартиры

Договор мены подписывают для того, чтобы передать одну квартиру в собственность в обмен на иную квартиру. Кто-то из сторон этой сделки при этом признается покупателем и обязуется принять объект недвижимости, а другая сторона признается продавцом, который обязан это жилье передать ему. 

Договор обмена квартир является договором гражданско-правового характера, которому присущ ряд признаков, которые позволяют договор мены отличить от прочих гражданских обязательств.

Особенности данного договора  

Договор мены квартиры выступает возмездным договором, который наличием встречного предоставления отличается от прочих возмездных гражданских договоров. В данном случае товар, то есть квартира, непосредственно передающаяся по договору, предоставляется исключительно в качестве обмена на иной товар.

Стоит отметить, что договор обмена квартиры содержит важное условие (впрочем, как и любой другой жилой недвижимости, которая принадлежит организациям или гражданам на правах собственности) – это сохранение полного списка лиц, приобретающих право пользования меняемой квартирой. При отсутствии закрепления такого условия в договоре, данный документ не будет признан заключенным, тем самым оформление права собственности не произойдет.

Кроем того, договор обмена квартиры нужно в обязательном порядке зарегистрировать. Проведение государственной регистрации происходит в несколько этапов согласно предусмотренным требованиям.

Сущность договора 

Наниматель жилья по договору соцнайма, заручившись согласием наймодателя, имеет право обмена занимаемого им жилого помещения на другое, которое в свою очередь предоставлено по договору социального найма иному нанимателю согласно п. 1 ст. 72 ЖК РФ.

Оформление документа происходит в простом письменном виде. По общему содержанию данный договор составляется аналогично договору купли-продажи. 

Обязательные реквизиты договора: 

  1. идентификационные данные сторон (ФИО и прочие паспортные данные); 
  2. детальное описание квартир как объектов сделки (их адреса и место расположения, площадь, планировочные особенности и пр.); 
  3. стоимость обоих предметов сделки (данная величина определяется согласно договоренности сторон); 
  4. задокументированные исходные данные, которые удостоверяют права собственности владельцев квартир, а кроме того являются основанием их возникновения; 
  5. размер и условия доплаты (при необходимости); 
  6. механизм фактической передачи квартир и прочие нюансы сделки. 

Государственная регистрация 

Регистрация договора мены квартир – непростая процедура, состоящая из следующих этапов:

  • сторонами собирается вся необходимая документация;
  • полный пакет документов подается для регистрации в учреждение юстиции;
  • по принятию документации в регистрационном органе выдают сторонам расписку о получении документации для государственной регистрации;
  • правовая экспертиза поданных бумаг для процесса регистрации договора обмена квартир;
  • если причины для приостановления или отказа в госрегистрации договора мены отсутствуют, вносят соответствующую запись Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (после чего аналогичная надпись производится на правоустанавливающей документации на недвижимость, а также выдается соответствующее удостоверение о госрегистрации).

Государственная регистрация подобной сделки должна быть проведена в течение месяца с момента подачи соответствующего заявления и остальных необходимых документов.

Что такое договор мены квартиры и как его правильно составить: 7 главных правил

Договор мены квартиры

Договор мены объекта недвижимости, в общем, напоминает соглашение купли-продажи. При этом обязательно требуется осуществить регистрацию права, возникшего в результате заключения сделки, в противном случае собственность юридически не будет признана перешедшей в руки к новому собственнику.

Договор мены квартиры: виды и особенности заполнения документа

На семейном совете вы приняли решение сменить место жительства, переехав в район, к примеру, с развитой инфраструктурой? Но продажа старой квартиры и приобретение новой в ваши планы не входит.

Что делать в этом случае? Верно – совершить сделку обмена жилья на равноценное недвижимое имущество или с улучшенной планировкой, предварительно оговорив разницу в стоимости.

Для совершения юридически чистой сделки необходимо заключить договор мены квартиры.

Для совершения юридически чистой сделки необходимо заключить договор мены квартиры.

Что представляет собой этот договор?

Договор мены квартиры или договор мены квартиры на дом с земельным участком – соглашение, на основании которого собственник предоставляет в качестве уплаты личное недвижимое имущество другому владельцу, в обмен на его объект недвижимости.

Если просто, то данный документ – договоренность на бартер, где собственность не только предмет приобретения, но и средство выплаты. Особенность подобного документа – то, что каждая сторона сделки выступает, как  в качестве покупателя, так и продавца.

Текст самого договора мены составляется участниками соглашения в письменном виде и подлежит обязательной регистрации в уполномоченных органах. Только после окончания регистрации, можно переходить к оформлению законных прав владения участников соглашения на получаемый объект недвижимости.

Для чего необходим подобный документ?

Иногда возникают обстоятельства, при которых необходимо не реализовать недвижимое имущество, а поменять его на другое жилье – равноценное, менее рентабельное с доплатой или более выгодное, но с доплатой с вашей стороны. Соответственно, что составление соглашения между владельцами квартир должно отвечать нормам, требованиям законодательства РФ.

При каких обстоятельствах выгодно составление договора мены: налоговая база

К главным причинам, побуждающим собственников квартир к подписанию данного соглашения, можно отнести следующие обстоятельства:

  • стремление к улучшению жилищных условий с минимизацией при этом затрат времени;
  • способ экономии при уплате налоговых взносов.

Последняя причина зачастую является первоочередной при осуществлении взаимовыгодного обмена. Ведь когда квартира одного собственника по стоимости равноценна имуществу другого владельца, налог в государственную казну не уплачивается.

В том случае, если их ценовая категория будет несколько отличаться, величина налога будет значительно меньше. Поскольку НДФЛ подразумевает вычет от прибыли, следовательно, налоговая база будет определяться не с общей суммы, а только лишь с разницы.

Уплачивать налог должны только те владельцы квартиры, которые являются ее собственниками меньше 3-х лет. При этом не имеет значения, на каком основании они вступили в законные права владения имуществом:

  • приобретение;
  • наследование;
  • дарение.

Но тогда лицо имеет право оформить в ИФНС имущественный вычет, согласно НК РФ ст. 220. Соглашение между родственниками неравноценной недвижимости очень часто осуществляется с доплатой, но в конверте, тогда полученная прибыль вообще нигде не отражается.

На практике подобные договора мены заключаются между близкими людьми. Подыскать человека со стороны, которого заинтересует ваша недвижимость, а вас его квартира достаточно тяжело.

Чаще всего договоры мены заключаются между близкими людьми.

Виды договоров: соглашение обмена и мены

Главное отличие – при совершении сделки мены объекта недвижимости, последняя должна быть собственностью участников договоренности.

То есть один владелец передает свое жилье другому, после сделка проходит регистрацию в Росреестре, и документация на право собственности переделывается уже на новых владельцев.

При обмене недвижимость принадлежит муниципалитету, лица проживают в ней на основании договора найма.

В связи с этим оформление подобного имущества происходит иначе – после процедуры регистрации соглашения в уполномоченных органах наймодатели переоформляют документы найма на других жильцов. Но к новым владельцам переходит только право на пользование объектом недвижимости, как это было в предыдущем случае.

Законом запрещен обмен муниципальной квартиры на собственное имущество и наоборот. Мена и обмен регулируются различными законами. Обмен – сделка, контролируемая ЖК РФ, а мена – подконтрольна ГК РФ гл. 31.

После совершения сделки, необходимо прописать новых жильцов на жилплощадь. О том, как это правильно сделать, вы можете узнать в этой статье.

Особенности соглашения мены: общие требования к составлению документа

Договор заключается в письменной форме, с обязательным указанием таких сведений, как:

  • информация об обеих сторонах сделки: данные паспорта, инициалы, регистрация;
  • сведения об обмениваемой недвижимости: наименование, адрес, цена, размеры;
  • на каком основании имущество принадлежит участникам сделки: сведения о правоустанавливающем документе;
  • в качестве дополнения можно расписать особенности объектов недвижимости: тип сооружения (кирпичное, панельное), на каком этаже находится, наличие подвала, балкона, количество комнат, тип отопления, какая мебель и встроенная техника остается в квартире;
  • отдельно нужно указать то, что имущество не находится в залоге или под арестом, обременений не имеет;
  • основной пункт – в соглашение должно быть внесено количество человек, которые имеют право на старое жилье;
  • срок на протяжении, которого сделка мены должна быть совершена.

Эти обязательные пункты входят в каждый документ. Но договоренности могут быть различны, поэтому имеются и другие условия, к примеру, если нужна доплата, то это необходимо строго отразить в договоре.

Скачать образец договора мены квартиры : Договор мены

Обязанности и права сторон

Данный пункт обычно содержит следующие сведения:

  • информацию об обязанностях участников осуществляющих передачу объекта недвижимости в надлежащем виде и в заранее оговоренные сроки;
  • право на доплату, если таковая имеется;
  • требование об отмене договоренности, если одна из сторон осуществило передачу имущества другой стороне, при этом у одной из сторон объект был изъят другими лицами до момента заключения сделки, к примеру, в случае залога.

Участники сделки должны предоставлять только достоверную информацию о недвижимом имуществе. Права и обязанности сторон сделки могут быть разными, но не противоречащими действующему законодательству.

Образец договора мены квартиры.

Составление договора мены квартиры на дом с земельным участком: правила оформления документа

В данном случае, в договоре мены квартиры на дом с земельным участком, должны быть прописаны в обязательном порядке данные о наделе:

  • номер по кадастру;
  • размеры земли;
  • назначение участка, на котором находится жилое строение;
  • при наличии строений – внести информацию о них.

Помимо этого к соглашению прикладывается план, на котором нанесен данный надел, являющийся основным предметом договора мены квартиры на дом с земельным участком.

В этой статье вы можете узнать о том, что такое кадастровый паспорт и как узнать его номер.

В каких случаях договор мены квартиры может быть признан недействительным?

Оснований и поводов для признания подобного документа недействительным может быть несколько:

  • неподтвержденность соглашения органами попечительства, опеки;
  • недееспособность одного из участников сделки;
  • если владелец одного из обмениваемого недвижимого имущества – не достиг совершеннолетия и договор заключен был в разрез его интересов;
  • если сделка была притворной, мнимой;
  • нарушение существенных условий договора.

Условия расторжения договора мены квартиры

Существует несколько способов расторгнуть договор:

  • по согласию обеих сторон;
  • посредством обращения в судебные инстанции.
  • если ни одну из сторон не устроило новое жилье, то сделка расторгается без проблем;
  • если разорвать сделку хочет только один ее участник, то следует составить требование в качестве дополнения к договору, где указать причину расторжения соглашения.

По соглашению сторон можно разорвать сделку двумя способами:

Если на протяжении месяца вторая сторона сделки согласится отказаться от нее, то соглашение расторгается. Если сторонам так и не удалось договориться, то стоит обратиться с иском в судебные органы власти, указав в нем основания для отмены сделки.

Подать соответствующий иск законом допускается на протяжении от 1 года до 3-х лет, в зависимости от того, какая причина послужила для отмены соглашения.

Договор мены квартиры, заключенный без регистрации, не действителен.

Необходима ли регистрация договора?

Само соглашение регистрации не подлежит. Но при этом право, появившееся у другой стороны соглашения на недвижимое имущество, переданное первым, и, наоборот, зарегистрировать нужно в обязательном порядке.

Договор мены квартиры, заключенный без регистрации в государственных органах -недействителен. Из этого следует, что необходимо обратиться в уполномоченную организацию для проведения процедуры регистрации каждому владельцу нового имущества. Право на недвижимость возникает только после регистрации.

Отличие соглашения купли-продажи от договора мены квартиры

разница между договором бартера и соглашением купли-продажи квартиры заключается в том, что обмен недвижимостью происходит без участия денежных средств. В некотором смысле сделки мены жильем намного безопаснее сделки купли-продажи объекта:

  • не следует думать о том, как без проблем передать сумму денежных средств продавцу;
  • при этом продавец не беспокоиться о подлинности купюр (в том случае если применяется наличный расчет);
  • нет проблем с задержкой банковского перевода.

Дополнительные плюсы подобной сделки – отсутствие необходимости в уплате НДФЛ при заключении договора мены квартиры на равнозначное по стоимости имущество. Но при этом имеется и небольшой недостаток – отсутствие налоговых льгот.

Если вы все таки решили воспользоваться договором купли-продажи, рекомендуем к прочтению эту статью.

Чтобы понять как правильно поступать, посмотрите видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/dokumenty/chto-takoe-dogovor-meny-kvartiry-i-kak-ego-pravil-no-sostavit-7-glavny-h-pravil.html

Все о договоре мены: особенности сделки, образец составления и заверения, порядок расторжения

Договор мены квартиры

Договор мены квартиры – это сделка обмена жильем. Регулируется она нормами Гражданского кодекса РФ.

Такое соглашение, по сути, идентично договору купли-продажи, за исключением вопроса о стоимости.

Если при покупке или продаже в сделке фигурируют крупные суммы денег, то договор мены предусматривает обмен правами владения на недвижимость, иногда с некоторой доплатой за разницу в цене квартир или домов.

Что представляет из себя договор?

Обмен – древнейший вид сделки, известный очень давно. Обмен недвижимостью (квартирами, домами) также широко используется сегодня.

Договор в данном случае – это письменное соглашение, когда владельцы жилья меняются им, в результате чего оба приобретают имущественные права и получают новые свидетельства на право собственности.

В чистом виде такой договор подразумевает равноценный обмен, однако, возможны исключения:

  • доплата за большую квартиру;
  • обмен автомобиля на квартиру;
  • обмен большей по площади квартиры на несколько меньших.

Все эти нюансы обязательно должны найти отражение в договоре. Кроме того, существует практика заключения предварительного договора, который может обезопасить интересы обоих продавцов.

В предварительном документе прописываются:

  • согласие владельцев на бартер;
  • предварительная дата обмена;
  • порядок передачи жилых помещений;
  • штрафные санкции для владельца недвижимости, который желает расторгнуть договор.

По своей сути договор мены не отличается от сделки купли-продажи. Отличие в одном — в соглашении не участвует денежная сумма или передается лишь небольшое количество денег в виде доплаты.

Заключается договор мены исключительно владельцами помещений (доверенными лицами) при наличии у них правоустанавливающих документов, иногда в присутствии нотариуса.

К договору обязательно прилагаются акты приема-передачи, которые являются своего рода согласием сторон с обнаруженными недостатками жилья, его состоянием и так далее.

Существенные условия сделки мены

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, который и регулирует подобные сделки с жильем, существенными условиями (без них договор считается недействительным) являются:

  1. Предмет договора мены – квартира, дом, помещение. Описываются основные сведения о жилье: этажность, адрес, общая площадь, словом, все технические характеристики объекта недвижимости.
  2. Стоимость жилья с указанием суммы доплаты, если таковая имеется.
  3. Список граждан, которые могут пользоваться на законных основаниях этим помещением. Если таковых нет, это также прописывается в договоре.
  4. Соглашение по всем пунктам. Если продавцы не сходятся в цене, способе или времени передачи, договор не может быть заключен.

Дополнительные условия договора

Установленного образца договора мены квартиры не существует, однако типовые формы содержат существенные условия и сведения о продавцах, их обязанностях.

Кроме обязательных пунктов, в договоре должны присутствовать дополнительные условия:

  1. Наименования сторон. Указывается фамилия, имя и отчество каждой из сторон без сокращений. Физические лица – продавцы могут быть гражданами РФ, апатридами (лицами, не имеющими гражданства как такового), иностранцами.
  2. Если одной из сторон выступает юридическое лицо (а действующее законодательство это не запрещает), указывается его наименование, юридический адрес.
  3. Паспортные данные сторон, реквизиты.
  4. Дата и место заключения сделки.
  5. Срок. Этот пункт хоть и не обязателен, но очень важен. Теоретически стороны должны вступить в имущественные права одновременно, что трудноосуществимо на практике. Если один владелец получает документы на квартиру раньше другого, договор должен иметь срок действия. Если этот срок истек, получить свидетельство на право владения нельзя.
  6. Форс-мажорные обстоятельства, которые могут повлиять на передачу имущественных прав.
    Подписи сторон. Для юридических лиц – это печати и подписи руководителей.

Обязанности и права одинаковы для обеих сторон, поскольку каждая из них в обмене выступает и продавцом, и покупателем.

Сделка по общему правилу заключается в письменной форме.

Устное соглашение возможно в случае, если стоимость договора (доплаты в случае обмены) менее 10 размеров МРОТ или если стороны сразу по заключении договора одновременно вступают в права.

С образцом договора мены недвижимого имущества можно ознакомиться здесь.

Нотариальное заверение сделки

Обязательной наториальной регистрации договора мены не предусмотрено, поэтому владельцы квартир могут составить типовой договор и предоставить его в Росреестр при получении свидетельств.

По сути, органы государственной регистрации и нотариальные конторы выполняют схожие процедуры: проверяют подлинность и действительность правоустанавливающих документов, справок из реестра недвижимости и так далее.

Обращаться или нет к нотариусу, решают стороны сделки самостоятельно.

Несомненным плюсом является тот факт, что нотариусы хранят подобные документы.

В случае утери одной из сторон этого важного документа, будет возможность восстановить его, если сделка заверялась нотариально.

Стоимость заверения сделки устанавливается исходя из цены жилья. То есть, от оценочной стоимости более дорогого помещения взимается процент – от 0,15 до 0,3%, но не менее установленной суммы. К этому плюсуются правовые и прочие услуги.

Большим преимуществом нотариального заверения документа можно считать юридическую чистоту составленного договора. Незнакомые с нормами действующего законодательства продавцы жилья не в силах составить такой документ, который «устроил» бы регистрационные органы.

: Особенности нотариального заверения сделок с недвижимостью

В сюжете разбираются особенности договоров купли-продажи, дарения и мены недвижимости, их существенные условия и различия между ними, условия заключения и расторжения данных сделок.

Рассказывается, как происходит процедура заверения договоров у нотариуса и какие правовые последствия этому грядут.

Условия расторжения

Статья 453 Гражданского кодекса РФ накладывает на стороны определенные обязательства: не требовать возврата жилья или доплаты до расторжения сделки. А расторгнуть ее можно по решению судебной инстанции или соглашению владельцев.

Если сделка по каким-либо причинам не удовлетворила одну из сторон, есть смысл попытаться договориться со второй стороной о ее расторжении.

Если это не представляется возможным, необходимо подавать исковое заявление. Но и для этого должны быть веские основания:

  • если документ был подписан одной из сторон под влиянием угроз, насилия или запугивания;
  • если лицо было введено в заблуждение относительно предмета соглашения, если заблуждение признано судом таким, которое не позволило бы провести операцию мены жилья, зная о нем одна из сторон;
  • если допущены намеренные или случайные описки, опечатки, оговорки в тексте, и это влияет на выполнение условий;
  • если обнаружено заблуждение одной из сторон относительно предмета, субъекта, природы сделки.

Срок исковой давности по операциям мены недвижимости составляет один или три года в зависимости от причин, указанных в исковом заявлении.

Рассматриваются подобные дела в судах арбитражных инстанций.

Кроме перечисленных причин расторжения, в самом тексте документа могут присутствовать иные веские основания, например, несоблюдение какого-либо пункта.

В одностороннем порядке расторгнуть сделку нельзя. Перед подачей искового заявления одна из сторон должна предоставить второй обращение (в письменной форме) для мирного урегулирования. Только после этого можно обращаться в суд.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-meny-obrazec.html

Сфера права
Добавить комментарий